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那么这样的产品本身就是一个自融的项目

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作者gzh: 海外拼房网

很久以前就想写一篇关于这个题目的文章了。实际上自从去年以来的P2P及私募产品不断暴雷以来,我想大家就不断听到这样的告诫:你看重人家的收益,人家看重你的本金,
这应该是精确地概括了问题的实质。但是要想准确的理解这句话的含义,还需要深入的阐释。

举一个例子,如果说有一个海外度假类酒店公寓项目,年包租8%的收益,开发商项目直销,你是否会动心呢?或者是一个一年期的私募产品,年收益10%,投向为某某建设项目,你是否似曾相识呢?但如果你向这些售卖者追问对方用什么来保证那些收益的话,对方一定会说什么历史业绩、公司声誉或者类似母公司连带担保之类的。
那么请问那些暴雷的项目和公司哪个没有业绩、品牌和所谓的母公司担保?问题到底出在哪里呢?我想基本上可以归结为以下三个方面。

1、自融及关联交易

如果上述产品的发行方即是项目方或者是和项目方有关联的基金管理公司,那么这样的产品本身就是一个自融的项目。为什么自融需要投资人警惕呢?原因是审核和风控的缺位。有人会说项目方宣传其内部有完整的投资风控团队。但大家要搞清楚,那是项目方内部对项目的风控审核,不是第三方对项目方自身的监督。也就是通常所说的项目方即做运动员又做裁判员。尤其是类固收类产品,本质上就是融资。而当项目方用所谓的母公司连带责任担保来承诺收益的时候,又有几个投资人具有判断及持续监控其母公司财务及债务状况的资讯和能力?通常当这些企业去向银行申请贷款的时候,都会受到银行信贷部门的严格审核,而且银行自身又会受到相关金融监管机构的监管。
现在这些项目却直接面对投资人,怎不能让人提高警惕呢?另外更重要的一点是,项目方如果以包租方式进行销售说明该项目直销困难,即希望用收益保障的方式来吸引投资人购买。
如果是关联基金方以高收益来吸引投资人参与建设也说明项目无法通过正常渠道获得低成本的融资,而原因要么是项目市场潜力无法获得权威机构认可,要么就是自有资本充足率太低。每一个原因我想都不是投资人愿意接受的。

2、不透明的价格

投资人可能会问既然项目能保证这么高的固定收益,项目怎么会不好呢?这其中一个猫腻就在价格上。如上所述,在自融的背景下,项目方或基金管理人为获得融资并能满足上述固定收益的保证,就会有极大的动力将项目虚高定价销售或高估项目价值以美化负债率。
尤其对于项目位于海外且物业形态价格不透明的情况下,投资者对真实价格就更无从判断。了解出租型物业的人士都会知道,项目年租金收益率达到5%就很不错了,扣除各类费用最多4%。那怎么保证前5年年回报率8%呢?那么项目方会将项目包装得高大上,项目售价定高实际价值20%是很平常的事。投资人本来就无法判断实际价格是多少,那么也就无法判断价格高低了。这样把投资人多付出来的溢价每年再给回4%不就可以满足年回报8%了吗?投资人持有房产到最后价格下跌就只能怪市场了。

如果项目是通过基金进行投资的,所谓的母公司连带责任最多是提供流动性,收益方面只是业绩比较基准。虽然投资期间提供了年度的收益,但实际上并没有总收益的保障。投资人购买此类产品本来以为可以在任何时候都能有一个固定的收益,但当市场真正下行的时候,你以为母公司的资产负债率会好到来贴补项目的收益吗?

3、反向激励

投向高收益开发项目的私募基金产品,即使是不涉及关联交易和恶意高估项目价格,也存在一个致命的问题就是反向激励。也就是说基金投资人在这样高的融资成本压力下会更倾向于冒险投资于一些高风险的项目。要知道虽然投资者拿到的年收益是8%,但是加上项目方的产品营销、渠道成本以及利润,总融资成本极有可能要再加上5个百分点达到年均成本13%,恐怕只有那种高风险项目才能承受如此高的融资成本。而站在项目方或此类基金管理人的角度,他就会倾向于搏一把。项目成功了,坐收渔翁之利;项目兑付出现问题了,大不了项目破产,推给投资人。只要他在产品推荐书上注明了业绩比较基准只是预期而非保障收益,且投资人风险自担之类的提示。项目方最多只是经营不善,也并未触及什么法律。投资人购买此类产品本来是为了有一个收益保障,而实际上当市场下行,他们最需要保障的时候,这类产品却最没有保障。

投资人应该怎么办?

首先应该树立正确的投资理念,也就是通常所说的,收益与风险共存。世界上没有即安全又高回报的投资。

其次,要对上述具有关联交易及自融性质的固收产品保持警惕。如果非要投资,那么就用银行信贷的标准来衡量。比如说项目包租类产品,是否可以要求30%的款项包租5年后再支付呢?如果再售或回购价格低于成本价,则用滞后支付的款项抵消。如果是基金类产品,要求发行方劣后出资至少30%,用以在项目达不到所宣传的固定收益时补填投资人。实际我相信市面上基本是没有这类产品的,因为项目方也不傻。

最后,投资人还是应该回归本源。那么​最佳的海外购房投资模式是什么?呢?建议最好还是通过专业的私募基金来进行,个人在进行海外投资时确实缺乏足够的咨讯和精力。
私募基金通常的机制通常是通过绩效来给予基金管理人一个正向的激励而并不会有什么收益保证。那么什么样的海外私募基金值得投资人的信任呢?基本上应多关注其人员资质、业绩以及基金的投资策略与自身财务目标是否相符,另外就是关注其内外部的监管机制是否完善、各方利益是否可以互相制衡。

总而言之,包租和固收类产品由于大多数属于自融性质,存在项目虚高报价或估值的动机,而且也会促使项目方或基金方去冒险投资高风险类项目。投资人还是要回归本源,选择独立的股权类基金管理公司且投资策略与自身风险偏好相同的私募基金产品。实际上,只有人和项目才是收益的最终保证。

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